Los problemas del mercado inmobiliario del centro de Chicago complican las valoraciones de las propiedades. El mercado inmobiliario del centro de Chicago continúa enfrentando desafíos, lo que dificulta que los funcionarios determinen los valores de las propiedades en la primera evaluación del impuesto a la propiedad desde el final de la pandemia. El estancado mercado ha visto transacciones mínimas: menos de cinco grandes edificios de oficinas cambiaron de manos el año pasado. Desafortunadamente, estas ofertas limitadas se han vendido con pérdidas significativas, que van del 50% al 90%, según la Asociación de Administradores y Propietarios de Edificios de Chicago. Estas ventas en dificultades están creando obstáculos para el descubrimiento de precios, lo que lleva al asesor del condado de Cook, Fritz Kaegi, a considerar omitir estas transacciones de sus cálculos.
Sin embargo, excluir las ventas en dificultades puede tener implicaciones de gran alcance. El valor de las propiedades en el centro de Chicago juega un papel central en la determinación de la carga fiscal compartida por los residentes y las empresas. Si Kaegi excluye las ventas en dificultades, podría resultar en que otros propietarios de edificios o viviendas enfrenten impuestos más altos en un momento en el que todavía se están recuperando del impacto de la pandemia.
Dada la historia de la ciudad de altos impuestos a la propiedad, la valoración del distrito comercial tiene un peso significativo. Los críticos argumentan que a pesar de las difíciles condiciones del mercado causadas por la pandemia, Kaegi ha trasladado anteriormente una mayor carga del impuesto a la propiedad a las propiedades comerciales. Por lo tanto, sigue siendo incierto si reconocerá la drástica caída en el valor de los edificios de oficinas del centro. Esta situación ha generado atención y preocupación, especialmente porque residentes y empresas de alto perfil, como el multimillonario Ken Griffin y su fondo de cobertura Citadel, han optado por trasladarse a otras ciudades con entornos fiscales más favorables, como Miami.
Las luchas por las propiedades comerciales en Chicago reflejan una tendencia más amplia que afecta a los prestamistas a nivel mundial. Los prestamistas han estado lidiando con pérdidas en préstamos inmobiliarios en dificultades, particularmente en el sector de oficinas. Las ventas recientes han aumentado aún más el riesgo, ya que los prestamistas y propietarios ahora pueden enfrentar valoraciones que han cambiado significativamente desde que las tasas de interés comenzaron a subir en 2022.
El impacto de estos desafíos va más allá del sector inmobiliario comercial. Las tasas de desocupación del centro de Chicago se situaron en 23. 5% a finales del año pasado, lejos del nivel anterior al COVID-19 de 13. 1% en 2019, según Cushman & Wakefield Plc. Excluir factores de mercado de las evaluaciones de propiedades podría obstaculizar aún más los esfuerzos de recuperación, afectando al distrito comercial central, los corredores comerciales vecinales y las pequeñas empresas de toda la ciudad. La Cámara de Comercio de Chicago advierte que puede ocurrir un cambio notable en la carga del impuesto a la propiedad para los propietarios de viviendas en toda la ciudad si los grandes edificios de oficinas se evalúan de manera justa.
El tasador del condado de Cook, Fritz Kaegi, reconoce el impacto de la pandemia en el mercado y señala que las vacantes del 20% o más ya se tuvieron en cuenta en las evaluaciones en 2021. Espera que se incluyan tasas de desocupación adicionales en las evaluaciones debido a los acontecimientos recientes. Sin embargo, también destaca que a los edificios trofeo más nuevos les ha ido mejor, y las tasas de regreso a las oficinas de Chicago superan a las de las costas, quedando sólo por detrás de las principales ciudades de Texas.
El problema de la carga fiscal se extiende tanto a los propietarios de viviendas como a los propietarios de edificios, que han experimentado años de aumentos consecutivos del impuesto a la propiedad. El valor total de la propiedad tasada ha aumentado un 31% a $47 mil millones desde 2018, impulsado principalmente por propiedades no residenciales, según el sitio web del Tasador del Condado de Cook. Las valoraciones de propiedades son fundamentales para fines presupuestarios, ya que permiten a ciudades como Chicago y otras como Nueva York y San Francisco depender de los impuestos del sector inmobiliario comercial en expansión para financiar servicios vitales como escuelas y seguridad pública. En Chicago, los impuestos a la propiedad también contribuyen significativamente a que las pensiones estén gravemente subfinanciadas.
Para afrontar estas difíciles circunstancias, la oficina de Kaegi planea consultar con corredores, propietarios e inquilinos que buscan arrendamientos, así como analizar datos sobre vacantes, alquileres, índices de costos y precios de venta. Se espera que las evaluaciones de propiedades, realizadas cada tres años en Chicago, se publiquen a finales de este año. Con expectativas diferentes entre compradores y vendedores en el mercado actual, determinar el valor real de los edificios plantea un enigma que los funcionarios deben sortear cuidadosamente.