シカゴのダウンタウンの不動産市場の苦戦が不動産評価を複雑にしています。 シカゴのダウンタウンの不動産市場は引き続き課題に直面しており、パンデミック終息後初の固定資産税査定で当局が資産価値を判断することが困難になっている。 停滞する市場では取引は最小限に抑えられており、昨年入れ替わった大規模オフィスビルは5棟未満だった。 残念なことに、シカゴのビル所有者管理者協会によると、これらの限定された取引は、50％から90％の大幅な損失で販売されました。 このような販売不振は価格調査のハードルを生み出しており、クック郡査定官フリッツ・カエギ氏はこれらの取引を計算から除外することを検討している。
しかし、不良販売を除外すると広範囲に影響を与える可能性があります。 シカゴのダウンタウンエリアの不動産の価値は、住民と企業が共有する税負担を決定する上で中心的な役割を果たします。 カエギが不良売却を除外した場合、パンデミックの影響からまだ回復している最中に、他の建物や住宅の所有者が増税に直面する可能性がある。
市の固定資産税の高騰の歴史を考えると、商業地区の評価は非常に重要です。 批評家らは、パンデミックによって引き起こされた厳しい市場状況にも関わらず、カエギ市は以前より多くの固定資産税負担を商業用不動産に転嫁してきたと主張している。 したがって、ダウンタウンのオフィスビルの価値の大幅な下落を同氏が認めるかどうかは依然として不透明だ。 特に億万長者のケン・グリフィン氏や彼のヘッジファンドであるシタデル氏のような著名な住民や企業が、マイアミなど税制環境がより有利な他の都市への移転を選択しているため、この状況は注目と懸念を集めている。
シカゴの商業用不動産の苦闘は、世界中の貸し手に影響を与える広範な傾向を反映しています。 貸し手は、特にオフィス部門において、不良不動産ローンの損失に悩まされている。 2022年に金利が上昇し始めて以来、貸し手や所有者は大幅に変化した評価額に直面する可能性があるため、最近の売却によりリスクはさらに高まっている。
これらの課題の影響は商業用不動産分野にとどまりません。 シカゴのダウンタウンの空室率は23だった。 昨年末時点では５％で、新型コロナウイルス感染拡大前の水準である１３％には程遠い。 クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド社によると、2019年は1%。 不動産評価から市場要因を排除すると、復興の取り組みがさらに妨げられ、中心業務地区、近隣の商業回廊、市全体の中小企業に影響が及ぶ可能性があります。 シカゴランド商工会議所は、大規模なオフィスビルが公正に評価された場合、市内全域の住宅所有者に対する固定資産税の負担に顕著な変化が生じる可能性があると警告している。
クック郡査定官のフリッツ・カエギ氏は、パンデミックが市場に与えた影響を認め、2021年の査定にはすでに20％以上の空室が織り込まれていたと指摘した。 同氏は、最近の動向により、追加の空室率が評価に組み込まれるだろうと予想している。 しかし、彼はまた、新しいトロフィービルの方が業績が良く、シカゴのオフィス復帰率は海岸沿いの都市を上回り、テキサス州の主要都市に遅れをとっているだけであることも強調した。
税負担の問題は、何年にもわたって連続した固定資産税の引き上げを経験している住宅所有者だけでなく、建物所有者にも広がっています。 クック郡査定官のウェブサイトによると、不動産評価総額は2018年以来31％増加して470億ドルとなったが、これは主に非住宅不動産によるものだという。 不動産評価は予算編成の目的で重要であり、シカゴのような都市や、ニューヨーク市やサンフランシスコなどの都市は、拡大する商業用不動産セクターからの税徴収に依存して、学校や公共安全などの重要なサービスに資金を提供することができます。 シカゴでは、固定資産税も年金の深刻な資金不足に大きく貢献しています。
これらの困難な状況を乗り切るために、カエギ氏の事務所は、賃貸を求める仲介業者、所有者、テナントと相談し、空室状況、家賃、原価率、販売価格に関するデータを分析する予定です。 シカゴで3年ごとに実施される不動産評価は、今年後半に発表される予定だ。 現在の市場では買い手と売り手の間で期待が異なるため、建物の真の価値を判断することは当局が慎重に対処しなければならない難問となっています。