Чикаго қаласының орталығындағы жылжымайтын мүлік нарығындағы күрес мүлікті бағалауды қиындатады. Чикаго қаласының орталығындағы жылжымайтын мүлік нарығы қиындықтарға кезігуде, бұл шенеуніктер үшін пандемия аяқталғаннан кейінгі алғашқы мүлік салығын есептеу кезінде мүліктің құнын анықтауды қиындатады. Тоқырауын нарықта ең аз транзакциялар байқалды, өткен жылы бес ірі кеңсе ғимараты ауысты. Өкінішке орай, бұл шектеулі мәмілелер Чикагодағы Ғимарат иелері мен менеджерлерінің қауымдастығының мәліметтері бойынша 50%-дан 90%-ға дейін айтарлықтай шығынға сатылды. Мұндай қиын сатылымдар бағаны анықтауға кедергілер туғызады, бұл Кук округінің бағалаушысы Фриц Каэгиді бұл транзакцияларды өз есептеулерінен алып тастауды қарастыруға мәжбүр етеді.
Дегенмен, күйзеліске ұшыраған сатылымдарды есепке алмаудың ауқымды салдары болуы мүмкін. Чикаго қаласының орталығындағы жылжымайтын мүлік құны тұрғындар мен бизнес бөлісетін салық ауыртпалығын анықтауда орталық рөл атқарады. Егер Каэги қиын сатылымдарды алып тастаса, бұл басқа ғимарат немесе тұрғын үй иелері пандемияның әсерінен әлі де айығып жатқан кезде жоғары салықтарға тап болуы мүмкін.
Қаланың жылжымайтын мүлік салығы тарихын ескере отырып, коммерциялық ауданды бағалау айтарлықтай салмаққа ие. Сыншылар пандемиядан туындаған қиын нарықтық жағдайларға қарамастан, Каэги бұрын коммерциялық жылжымайтын мүлікке көбірек мүлік салығы ауыртпалығын аударғанын айтады. Осылайша, оның қала орталығындағы кеңсе ғимараты құндылықтарының күрт төмендеуін мойындайтыны белгісіз. Бұл жағдай назар аударып, алаңдаушылық туғызды, әсіресе миллиардер Кен Гриффин және оның Citadel хедж-қоры сияқты беделді тұрғындар мен бизнес Майами сияқты қолайлы салықтық ортасы бар басқа қалаларға қоныс аударуды таңдады.
Чикагодағы коммерциялық жылжымайтын мүлікке қарсы күрес жаһандық несие берушілерге әсер ететін кеңірек тенденцияны көрсетеді. Несие берушілер, әсіресе кеңсе секторында, проблемалық мүліктік несиелер бойынша шығындармен күресуде. Соңғы сатылымдар тәуекелді одан әрі арттырды, өйткені несие берушілер мен иелер енді 2022 жылы пайыздық мөлшерлемелер көтеріле бастағаннан бері айтарлықтай өзгерген бағалауларға тап болуы мүмкін.
Бұл қиындықтардың әсері коммерциялық меншік секторынан асып түседі. Чикагоның орталығында бос орындар саны 23-ке жетті. Өткен жылдың соңында 5%, COVID-19 алдындағы 13 деңгейінен алыс. Cushman & Wakefield Plc мәліметтері бойынша 2019 жылы 1%. Мүлікті бағалаудан нарықтық факторларды алып тастау орталық іскерлік ауданға, көршілес сауда дәліздеріне және бүкіл қала бойынша шағын бизнеске әсер ететін қалпына келтіру жұмыстарына одан әрі кедергі келтіруі мүмкін. Чикаголенд Сауда палатасы ірі кеңсе ғимараттары әділ бағаланса, бүкіл қала бойынша үй иелеріне салынатын мүлік салығы ауыртпалығының айтарлықтай өзгеруі мүмкін екенін ескертеді.
Кук округінің бағалаушысы Фриц Каеги пандемияның нарыққа әсерін мойындап, 20% немесе одан көп бос орындар 2021 жылы бағалауға енгізілгенін атап өтті. Ол соңғы оқиғаларға байланысты бағалауға қосымша бос орындар ставкалары қосылады деп күтеді. Дегенмен, ол сонымен қатар жаңа трофей ғимараттарының жақсы жұмыс істегенін және Чикагоның кеңсеге оралу жылдамдығы жағалаудағылардан асып түсетінін, Техастағы ірі қалалардан ғана артта қалғанын атап өтті.
Салық ауыртпалығы мәселесі жыл сайын қатарынан жылжымайтын мүлік салығы өскен үй иелеріне де, құрылыс иелеріне де қатысты. Кук округінің бағалаушысы веб-сайтына сәйкес, жалпы бағаланған мүліктің құны 2018 жылдан бері 31% -ға өсіп, 47 миллиард долларға жетті, бұл негізінен тұрғын емес мүліктерге байланысты. Мүлікті бағалау бюджеттік мақсаттар үшін өте маңызды, бұл Чикаго сияқты басқа қалаларға және Нью-Йорк пен Сан-Франциско сияқты басқа қалаларға мектептер мен қоғамдық қауіпсіздік сияқты өмірлік маңызды қызметтерді қаржыландыру үшін кеңейтілген коммерциялық жылжымайтын мүлік секторынан салық алымдарына сүйенуге мүмкіндік береді. Чикагода мүлiк салығы да өте аз қаржыландырылған зейнетақыға айтарлықтай үлес қосады.
Осы күрделі жағдайларды шешу үшін Каэги кеңсесі жалдауға үміткер брокерлермен, иелерімен және жалға алушылармен кеңесуді, сондай-ақ бос орындар, жалдау ақысы, шығындар коэффициенттері және сату бағасы туралы деректерді талдауды жоспарлап отыр. Чикагода үш жыл сайын өткізілетін мүлікті бағалау осы жылдың соңында жарияланады деп күтілуде. Ағымдағы нарықтағы сатып алушылар мен сатушылар арасындағы әртүрлі күтулерге байланысты ғимараттардың шынайы құнын анықтау шенеуніктер мұқият шарлауы керек жұмбақ тудырады.