डाउनटाउन शिकागो रियल एस्टेट बाज़ार में संघर्ष के कारण संपत्ति का मूल्यांकन जटिल हो गया है। डाउनटाउन शिकागो रियल एस्टेट बाजार को लगातार चुनौतियों का सामना करना पड़ रहा है, जिससे अधिकारियों के लिए महामारी की समाप्ति के बाद पहले संपत्ति कर मूल्यांकन में संपत्ति मूल्य निर्धारित करना मुश्किल हो गया है। स्थिर बाज़ार में न्यूनतम लेन-देन देखा गया है, पिछले वर्ष पाँच से भी कम बड़े कार्यालय भवनों में बदलाव हुआ है। बिल्डिंग ओनर्स एंड मैनेजर्स एसोसिएशन ऑफ शिकागो के अनुसार, दुर्भाग्य से, ये सीमित सौदे 50% से 90% तक के महत्वपूर्ण घाटे पर बेचे गए हैं। इस तरह की संकटपूर्ण बिक्री कीमत की खोज में बाधाएं पैदा कर रही है, जिसके कारण कुक काउंटी के मूल्यांकनकर्ता फ्रिट्ज़ कैगी को अपनी गणना से इन लेनदेन को हटाने पर विचार करना पड़ रहा है।
हालाँकि, संकटग्रस्त बिक्री को बाहर करने के दूरगामी प्रभाव हो सकते हैं। शिकागो के डाउनटाउन क्षेत्र में संपत्तियों का मूल्य निवासियों और व्यवसायों द्वारा साझा किए गए कर के बोझ को निर्धारित करने में केंद्रीय भूमिका निभाता है। यदि कैगी संकटग्रस्त बिक्री को बाहर कर देता है, तो इसके परिणामस्वरूप अन्य भवन या आवासीय मालिकों को ऐसे समय में उच्च करों का सामना करना पड़ सकता है जब वे अभी भी महामारी के प्रभाव से उबर रहे हैं।
शहर के बढ़ते संपत्ति कर के इतिहास को देखते हुए, वाणिज्यिक जिले का मूल्यांकन महत्वपूर्ण महत्व रखता है। आलोचकों का तर्क है कि महामारी के कारण चुनौतीपूर्ण बाजार स्थितियों के बावजूद, कैगी ने पहले अधिक संपत्ति कर का बोझ वाणिज्यिक संपत्तियों पर स्थानांतरित कर दिया है। इस प्रकार, यह अनिश्चित बना हुआ है कि क्या वह शहर के कार्यालय भवन मूल्यों में भारी गिरावट को स्वीकार करेंगे। इस स्थिति ने ध्यान और चिंता की ओर ध्यान आकर्षित किया है, विशेष रूप से अरबपति केन ग्रिफिन और उनके हेज फंड सिटाडेल जैसे हाई-प्रोफाइल निवासियों और व्यवसायों ने मियामी जैसे अधिक अनुकूल कर वातावरण वाले अन्य शहरों में स्थानांतरित होने का विकल्प चुना है।
शिकागो के वाणिज्यिक संपत्ति संघर्ष वैश्विक स्तर पर ऋणदाताओं को प्रभावित करने वाली एक व्यापक प्रवृत्ति को दर्शाते हैं। ऋणदाता विशेष रूप से कार्यालय क्षेत्र में संकटग्रस्त संपत्ति ऋण पर घाटे से जूझ रहे हैं। हालिया बिक्री ने जोखिम को और बढ़ा दिया है क्योंकि ऋणदाताओं और मालिकों को अब मूल्यांकन का सामना करना पड़ सकता है जो 2022 में ब्याज दरों में वृद्धि शुरू होने के बाद से काफी बदल गया है।
इन चुनौतियों का प्रभाव वाणिज्यिक संपत्ति क्षेत्र से परे है। शिकागो की डाउनटाउन रिक्ति दरें 23 थीं। पिछले वर्ष के अंत में 5%, जो कि पूर्व-कोविड-19 स्तर 13 से बहुत दूर है। कुशमैन एंड वेकफील्ड पीएलसी के अनुसार, 2019 में 1%। संपत्ति मूल्यांकन से बाजार कारकों को बाहर करने से वसूली के प्रयासों में और बाधा आ सकती है, जिससे केंद्रीय व्यापार जिले, पड़ोस के वाणिज्यिक गलियारे और शहर भर में छोटे व्यवसाय प्रभावित होंगे। शिकागोलैंड चैंबर ऑफ कॉमर्स ने चेतावनी दी है कि यदि बड़े कार्यालय भवनों का निष्पक्ष मूल्यांकन किया गया तो शहर भर में घर मालिकों पर संपत्ति कर के बोझ में उल्लेखनीय बदलाव हो सकता है।
कुक काउंटी के मूल्यांकनकर्ता फ़्रिट्ज़ कैगी बाज़ार पर महामारी के प्रभाव को स्वीकार करते हैं, यह देखते हुए कि 2021 में 20% या उससे अधिक की रिक्तियों को पहले ही मूल्यांकन में शामिल कर लिया गया था। उन्हें उम्मीद है कि हाल के घटनाक्रमों के कारण अतिरिक्त रिक्ति दरों को आकलन में शामिल किया जाएगा। हालाँकि, उन्होंने इस बात पर भी प्रकाश डाला कि नई ट्रॉफी इमारतों ने बेहतर प्रदर्शन किया है, और शिकागो की कार्यालय-वापसी दर तटों पर स्थित लोगों से अधिक है, केवल टेक्सास के प्रमुख शहरों से पीछे है।
कर बोझ का मुद्दा घर के मालिकों के साथ-साथ भवन मालिकों तक भी फैला हुआ है, जिन्होंने लगातार वर्षों से संपत्ति कर में वृद्धि का अनुभव किया है। कुक काउंटी एसेसर की वेबसाइट के अनुसार, 2018 के बाद से संपत्ति का कुल मूल्यांकित मूल्य 31% बढ़कर $47 बिलियन हो गया है, जो मुख्य रूप से गैर-आवासीय संपत्तियों द्वारा संचालित है। संपत्ति का मूल्यांकन बजट उद्देश्यों के लिए महत्वपूर्ण है, जो शिकागो जैसे शहरों और न्यूयॉर्क शहर और सैन फ्रांसिस्को जैसे अन्य शहरों को स्कूलों और सार्वजनिक सुरक्षा जैसी महत्वपूर्ण सेवाओं के वित्तपोषण के लिए विस्तारित वाणिज्यिक रियल एस्टेट क्षेत्र से कर लेवी पर भरोसा करने में सक्षम बनाता है। शिकागो में, संपत्ति कर भी गंभीर रूप से कम वित्तपोषित पेंशन में महत्वपूर्ण योगदान देते हैं।
इन चुनौतीपूर्ण परिस्थितियों से निपटने के लिए, कैगी के कार्यालय ने दलालों, मालिकों और पट्टे की मांग करने वाले किरायेदारों के साथ परामर्श करने की योजना बनाई है, साथ ही रिक्तियों, किराए, लागत अनुपात और बिक्री मूल्यों पर डेटा का विश्लेषण किया है। शिकागो में हर तीन साल में आयोजित होने वाला संपत्ति मूल्यांकन इस साल के अंत में जारी होने की उम्मीद है। मौजूदा बाजार में खरीदारों और विक्रेताओं के बीच अलग-अलग अपेक्षाओं के साथ, इमारतों का सही मूल्य निर्धारित करना एक पहेली बन गया है जिस पर अधिकारियों को सावधानीपूर्वक ध्यान देना चाहिए।