התמודדות עם שוק הנדל"ן במרכז העיר שיקגו מסבכת הערכות נכסים. שוק הנדל"ן במרכז העיר שיקגו ממשיך להתמודד עם אתגרים, מה שמקשה על פקידים לקבוע את ערכי הנכס בהערכת הארנונה הראשונה מאז תום המגיפה. השוק הקפוא ראה עסקאות מינימליות, כאשר פחות מחמישה בנייני משרדים גדולים החליפו ידיים בשנה שעברה. למרבה הצער, עסקאות מוגבלות אלו נמכרו בהפסדים משמעותיים, הנעים בין 50% ל-90%, על פי איגוד בעלי הבניינים והמנהלים של שיקגו. מכירות במצוקה כאלה יוצרות מכשולים לגילוי מחירים, מה שמוביל את שמאי מחוז קוק, פריץ קאגי, לשקול להשמיט את העסקאות הללו מהחישובים שלו.
עם זאת, אי הכללת מכירות במצוקה יכולה להיות בעלת השלכות מרחיקות לכת. ערכם של נכסים באזור מרכז העיר של שיקגו ממלא תפקיד מרכזי בקביעת נטל המס המשותף לתושבים ולעסקים. אם Kaegi לא תכלול מכירות במצוקה, זה עלול לגרום לכך שבעלי בניינים או מגורים אחרים יתמודדו עם מסים גבוהים יותר בזמן שהם עדיין מתאוששים מהשפעת המגיפה.
בהתחשב בהיסטוריה של הארנונה הגוברת של העיר, להערכת השווי של הרובע המסחרי יש משקל משמעותי. המבקרים טוענים שלמרות תנאי השוק המאתגרים שנגרמו על ידי המגיפה, קאגי העביר בעבר יותר נטל ארנונה לנכסים מסחריים. לפיכך, עדיין לא ברור אם הוא יכיר בירידה הדרסטית בערכי בנייני המשרדים במרכז העיר. המצב הזה זכה לתשומת לב ודאגה, במיוחד כאשר תושבים ועסקים בעלי פרופיל גבוה, כמו המיליארדר קן גריפין וקרן הגידור שלו Citadel, בחרו לעבור לערים אחרות עם סביבות מס נוחות יותר, כמו מיאמי.
מאבקי הנכסים המסחריים של שיקגו משקפים מגמה רחבה יותר המשפיעה על המלווים ברחבי העולם. המלווים מתמודדים עם הפסדים על הלוואות נכסים במצוקה, במיוחד במגזר המשרדים. המכירות האחרונות הגדילו עוד יותר את הסיכון מכיוון שמלווים ובעלים עשויים להתמודד כעת עם הערכות שווי שהשתנו באופן משמעותי מאז שהריבית החלה לעלות ב-2022.
ההשפעה של אתגרים אלו חורגת מתחום הנדל"ן המסחרי. שיעורי הפנויים הפנויים של שיקגו עמדו על 23. 5% בסוף השנה שעברה, רחוק מהרמה של 13 לפני ה-COVID-19. 1% ב-2019, לפי Cushman & Wakefield Plc. אי הכללת גורמי שוק מהערכות נכסים עלולה להכביד עוד יותר על מאמצי ההתאוששות, ולהשפיע על אזור העסקים המרכזי, מסדרונות המסחר השכונתיים ועסקים קטנים ברחבי העיר. לשכת המסחר של שיקגולנד מזהירה כי שינוי בולט בנטל הארנונה על בעלי בתים ברחבי העיר עשוי להתרחש אם בנייני משרדים גדולים יוערכו בצורה הוגנת.
שמאי מחוז קוק, פריץ קאג'י, מכיר בהשפעת המגיפה על השוק, ומציין כי משרות פנויות של 20% או יותר כבר נלקחו בחשבון ב-2021. הוא צופה ששיעורי פנויות נוספים ייכנסו להערכות עקב ההתפתחויות האחרונות. עם זאת, הוא גם מדגיש שבנייני גביעים חדשים יותר הצליחו טוב יותר, ותעריפי החזרה למשרד של שיקגו עולים על אלה בחופים, בפיגור רק אחרי הערים הגדולות בטקסס.
סוגיית נטל המס משתרעת על בעלי בתים וכן על בעלי מבנים, שחוו שנים של העלאות ארנונה רצופות. שווי הנכס המוערך הכולל עלה ב-31% ל-47 מיליארד דולר מאז 2018, בעיקר על ידי נכסים שאינם למגורים, על פי אתר האינטרנט של השומה של מחוז קוק. הערכות שווי נכסים הן קריטיות למטרות תקציב, מה שמאפשר לערים כמו שיקגו ואחרות כמו ניו יורק וסן פרנסיסקו להסתמך על היטלי מס ממגזר הנדל"ן המסחרי המתרחב כדי לממן שירותים חיוניים כמו בתי ספר וביטחון הציבור. בשיקגו, מיסי רכוש תורמים באופן משמעותי גם לפנסיות הממומנות בתת-מימון חמור.
כדי לנווט בנסיבות מאתגרות אלה, משרדו של Kaegi מתכנן להתייעץ עם מתווכים, בעלים ודיירים המחפשים חוזי שכירות, וכן לנתח נתונים על מקומות פנויים, שכר דירה, יחסי עלות ומחירי מכירה. הערכות הנכס, שנערכות כל שלוש שנים בשיקגו, צפויות להתפרסם בהמשך השנה. עם ציפיות שונות בין קונים למוכרים בשוק הנוכחי, קביעת הערך האמיתי של מבנים מהווה חידה שפקידים חייבים לנווט בזהירות.