Le marché immobilier chinois, autrefois en plein essor, qui représentait jusqu'à 30 % de l'économie du pays, est en crise depuis plus de deux ans. Ce ralentissement, déclenché par la répression gouvernementale contre les emprunts des promoteurs, a entraîné une baisse des investissements immobiliers pour la première fois depuis une décennie. Sans plan de sauvetage immédiat de la part de Pékin, le ralentissement du marché immobilier devrait se poursuivre et constituer une menace importante pour les perspectives de croissance de la Chine au cours des prochaines années.
Alicia Garcia-Herrero, économiste en chef pour l'Asie-Pacifique chez Natixis, déclare que la seule façon pour la Chine de se remettre de cette crise passe par un ajustement lent et douloureux. Le pays doit faire correspondre l’offre de logements à la baisse de la demande, à mesure que la population vieillit et que le besoin de nouveaux logements diminue. Toutefois, il faudra du temps, voire des années, pour parvenir à cet équilibre.
Le gouvernement chinois a mis en œuvre une politique nationale de « déstockage » pour réduire l'offre excédentaire, notamment en ralentissant les ventes de terrains dans les villes et en encourageant les promoteurs à baisser les prix des logements pour stimuler la demande. Même si ces mesures visent à absorber les capacités excédentaires du secteur immobilier, le processus d'ajustement devrait avoir un impact négatif sur la croissance économique de la Chine. Garcia-Herrero prédit que la Chine pourrait connaître une baisse annuelle d’environ 1 %. 5 points de pourcentage de croissance jusqu’en 2026 au moins.
La Banque mondiale a récemment abaissé à 4 la prévision du PIB de la Chine pour 2024. 4% à partir de 4. 8%. Ce déclassement est attribué à des défis intérieurs persistants tels que des niveaux d'endettement élevés, la faiblesse du marché immobilier et le vieillissement de la population. Le Fonds monétaire international (FMI) s'attend également à un ralentissement de la croissance chinoise à moyen terme, projetant un taux de croissance d'environ 3. 5 % en raison de facteurs démographiques contraires et du ralentissement de la croissance de la productivité. De tels taux n’ont pas été observés depuis la fin des années 1980.
La crise immobilière en Chine est le résultat d'années pendant lesquelles les promoteurs ont suivi un modèle commercial consistant à vendre des appartements avant qu'ils ne soient achevés. Ce modèle, introduit en 1994 pour répondre à la forte demande dans un contexte d'urbanisation rapide, a permis aux promoteurs de financer leur expansion rapide en vendant leurs propriétés à l'avance. Cependant, la répression du gouvernement contre les emprunts excessifs et l'augmentation des niveaux d'endettement ont provoqué la crise de trésorerie qu'ont connue les promoteurs comme Evergrande, qui a fait défaut sur ses dettes en décembre 2021.
Les problèmes d'Evergrande se sont aggravés avec la récente détention de son fondateur et président, Xu Jiayin, soupçonné de crimes. Avec plus de 300 milliards de dollars de dettes impayées et de nombreux appartements inachevés, le sort d’Evergrande présente un risque important pour le marché immobilier, la confiance des ménages et la stabilité économique au sens large. D'autres développeurs majeurs, comme Sunac China, sont également aux prises avec des projets de restructuration de la dette offshore.
Alors que le secteur immobilier se contracte en raison de l'effondrement de la demande, le gouvernement chinois explore d'autres moteurs de croissance. Le président Xi Jinping a souligné la nécessité de promouvoir un « nouveau type d'industrialisation », en mettant l'accent sur des secteurs comme les technologies vertes. Toutefois, les analystes estiment que ces secteurs, bien que connaissant une croissance rapide, ne sont pas suffisamment importants pour compenser le rôle joué par le marché immobilier. Il est peu probable que les secteurs manufacturiers avancés génèrent à eux seuls la même croissance, le même emploi ou le même impact sur le PIB.
La consommation est également confrontée à des défis en remplacement de la contribution économique du secteur immobilier. L’effet de richesse négatif résultant de la chute des prix de l’immobilier a entraîné une baisse de la confiance des consommateurs et une tendance à thésauriser les liquidités. L'épargne des ménages a bondi, dépassant le PIB chinois, à mesure que les gens deviennent plus prudents en matière de dépenses. En outre, la contraction du marché immobilier et du marché boursier a entraîné une baisse du patrimoine net des ménages pour la première fois depuis deux décennies.
Les défis auxquels sont confrontés les décideurs politiques chinois incluent la nécessité de créer des voies alternatives de croissance des revenus, de renforcer le système de sécurité sociale, d'augmenter les revenus disponibles et d'améliorer la productivité. Les ménages chinois ont une capacité limitée à emprunter pour consommer, une part importante de leurs revenus étant déjà immobilisée dans des dettes liées au logement. Des changements de politique structurelle, une concentration sur le développement de nouvelles industries, l'amélioration de la productivité et le renforcement des marchés locatifs sont essentiels à la transformation économique de la Chine.
Alors que la Chine est aux prises avec une crise immobilière prolongée, le chemin vers la reprise économique sera difficile. L’importance du marché immobilier pour la richesse des ménages, les revenus des collectivités locales et la croissance économique globale ne peut pas être facilement remplacée. Les efforts du gouvernement pour réduire l'offre excédentaire et stimuler la demande, associés à l'accent mis sur d'autres moteurs de croissance, façonneront le futur paysage économique de la Chine. Toutefois, les difficultés de l’ajustement persisteront, ce qui pourrait avoir un impact sur la croissance économique dans les années à venir.