Kinas en gång blomstrande fastighetsmarknad, som stod för upp till 30 % av landets ekonomi, har varit i kris i över två år. Denna nedgång, utlöst av ett statligt tillslag mot utvecklares upplåning, har lett till en nedgång i fastighetsinvesteringar för första gången på ett decennium. Utan någon omedelbar räddningsaktion i sikte från Peking förväntas fastighetsmarknadens nedgång att fortsätta och utgöra ett betydande hot mot Kinas tillväxtutsikter under de närmaste åren.
Alicia Garcia-Herrero, chefsekonom för Asia Pacific på Natixis, säger att det enda sättet för Kina att återhämta sig från denna kris är genom en långsam och smärtsam anpassning. Landet behöver matcha utbudet av bostäder med den vikande efterfrågan, eftersom befolkningen åldras och behovet av nya bostäder minskar. Men att uppnå denna balans kommer att ta tid, potentiellt år, att slutföra.
Den kinesiska regeringen har implementerat en rikstäckande "lagerminskning"-policy för att minska överutbudet, inklusive att bromsa markförsäljningen i städer och uppmuntra utvecklare att sänka bostadspriserna för att stimulera efterfrågan. Även om dessa åtgärder syftar till att absorbera överkapaciteten i fastighetssektorn, förväntas anpassningsprocessen påverka Kinas ekonomiska tillväxt negativt. Garcia-Herrero förutspår att Kina kan se en årlig nedgång på cirka 1. 5 procentenheter i tillväxt fram till minst 2026.
Världsbanken nedgraderade nyligen Kinas BNP-prognos för 2024 till 4. 4% från 4. 8 %. Nedgraderingen tillskrivs ihållande inhemska utmaningar som höga skuldnivåer, svaghet på fastighetsmarknaden och en åldrande befolkning. Internationella valutafonden (IMF) förväntar sig också att Kinas tillväxt avtar på medellång sikt, och räknar med en tillväxttakt på cirka 3. 5 % på grund av demografisk motvind och avtagande produktivitetstillväxt. Sådana priser har inte setts sedan slutet av 1980-talet.
Fastighetskrisen i Kina är ett resultat av år av utvecklare som följer en affärsmodell med att sälja lägenheter innan de är färdigbyggda. Denna modell, som introducerades 1994 för att möta hög efterfrågan under snabb urbanisering, gjorde det möjligt för utvecklare att finansiera sin snabba expansion genom att sälja fastigheter i förväg. Men regeringens tillslag mot överdriven upplåning och stigande skuldnivåer ledde till den kontantkrisa som utvecklare som Evergrande upplevde, som misslyckades med sina skuldförpliktelser i december 2021.
Evergrandes problem har fördjupats i och med att dess grundare och ordförande, Xu Jiayin, nyligen greps misstänkt för brott. Med mer än 300 miljarder dollar i obetalda skulder och många ofärdiga lägenheter, utgör Evergrandes öde en betydande risk för fastighetsmarknaden, hushållens förtroende och bredare ekonomisk stabilitet. Andra stora utvecklare, som Sunac China, brottas också med offshore-skuldsaneringsplaner.
När fastighetssektorn drar ihop sig på grund av en kollaps i efterfrågan, undersöker den kinesiska regeringen alternativa tillväxtmotorer. President Xi Jinping har betonat behovet av att främja en "ny typ av industrialisering", med fokus på sektorer som grön teknik. Men analytiker anser att dessa sektorer, även om de upplever snabb tillväxt, inte är tillräckligt betydande för att kompensera för den roll som fastighetsmarknaden spelar. Enbart avancerade tillverkningssektorer kommer sannolikt inte att generera samma tillväxt, arbetstillfällen eller påverkan på BNP.
Konsumtionen står också inför utmaningar som ersättning för fastighetssektorns ekonomiska bidrag. Den negativa förmögenhetseffekten till följd av fallande bostadspriser har lett till en nedgång i konsumenternas förtroende och en tendens att hamstra kontanter. Hushållens besparingar har ökat och överträffat Kinas BNP, eftersom människor blir mer försiktiga med utgifterna. Dessutom har den krympande fastighetsmarknaden och aktiemarknaden resulterat i en nedgång i hushållens nettoförmögenhet för första gången på två decennier.
Utmaningarna som kinesiska beslutsfattare står inför inkluderar behovet av att skapa alternativa vägar för inkomsttillväxt, förbättra socialförsäkringssystemet, öka disponibla inkomster och förbättra produktiviteten. Kinesiska hushåll har begränsad kapacitet att låna för konsumtion, med en betydande del av deras inkomster redan bundet i bostadsrelaterade skulder. Strukturpolitiska förändringar, fokus på att utveckla nya industrier, förbättra produktiviteten och stärka hyresmarknaderna är avgörande för Kinas ekonomiska omvandling.
När Kina brottas med en långvarig fastighetskris kommer vägen till ekonomisk återhämtning att bli utmanande. Fastighetsmarknadens betydelse för hushållens förmögenhet, kommunala inkomster och övergripande ekonomisk tillväxt kan inte lätt ersättas. Regeringens ansträngningar att minska överutbudet och stimulera efterfrågan, tillsammans med fokus på alternativa tillväxtmotorer, kommer att forma Kinas framtida ekonomiska landskap. Men smärtan av anpassning kommer att bestå, vilket potentiellt kommer att påverka den ekonomiska tillväxten under många år framöver.