ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนที่ครั้งหนึ่งเคยเฟื่องฟู ซึ่งคิดเป็น 30% ของเศรษฐกิจของประเทศ ตกอยู่ในภาวะวิกฤติมานานกว่าสองปี การชะลอตัวนี้เกิดจากการปราบปรามของรัฐบาลในการกู้ยืมของนักพัฒนาซอฟต์แวร์ ส่งผลให้การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ลดลงเป็นครั้งแรกในรอบทศวรรษ เนื่องจากปักกิ่งไม่เห็นความช่วยเหลือในทันที ภาวะถดถอยของตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงคาดว่าจะดำเนินต่อไปและเป็นภัยคุกคามสำคัญต่อแนวโน้มการเติบโตของจีนในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า
Alicia Garcia-Herrero หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ประจำภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกของ Natixis กล่าวว่าวิธีเดียวที่จีนจะฟื้นตัวจากวิกฤตินี้คือผ่านการปรับตัวที่ช้าและเจ็บปวด ประเทศจำเป็นต้องจับคู่อุปทานที่อยู่อาศัยกับความต้องการที่ลดลง เนื่องจากจำนวนประชากรมีอายุมากขึ้นและความต้องการบ้านใหม่ลดลง อย่างไรก็ตาม การบรรลุความสมดุลนี้อาจใช้เวลาหลายปีในการสรุป
รัฐบาลจีนได้ดำเนินนโยบาย "ระบายสต๊อก" ทั่วประเทศเพื่อลดอุปทานส่วนเกิน รวมถึงการชะลอการขายที่ดินในเมืองต่างๆ และสนับสนุนให้นักพัฒนาลดราคาที่อยู่อาศัยลงเพื่อกระตุ้นอุปสงค์ แม้ว่ามาตรการเหล่านี้มีเป้าหมายเพื่อดูดซับกำลังการผลิตส่วนเกินในภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่กระบวนการปรับตัวคาดว่าจะส่งผลเสียต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจของจีน Garcia-Herrero คาดการณ์ว่าจีนจะได้เห็นการลดลงประมาณ 1 ปีต่อปี เติบโต 5 เปอร์เซ็นต์จนถึงปี 2026 เป็นอย่างน้อย
ธนาคารโลกเพิ่งปรับลดการคาดการณ์ GDP ของจีนในปี 2024 ลงเหลือ 4 4% จาก 4 8%. การปรับลดอันดับดังกล่าวเป็นผลมาจากความท้าทายในประเทศที่ยังคงมีอยู่ เช่น ระดับหนี้ที่สูง ความอ่อนแอในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และจำนวนประชากรสูงวัย กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดว่าการเติบโตของจีนจะชะลอตัวในระยะกลาง โดยคาดการณ์อัตราการเติบโตประมาณ 3 5% เนื่องจากปัญหาด้านประชากรศาสตร์และการเติบโตของผลผลิตที่ชะลอตัว อัตราดังกล่าวไม่ได้รับการเห็นตั้งแต่ปลายทศวรรษ 1980
วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ในจีนเป็นผลมาจากการที่นักพัฒนาติดตามโมเดลธุรกิจการขายอพาร์ทเมนท์เป็นเวลาหลายปีก่อนที่จะสร้างเสร็จ โมเดลนี้เปิดตัวในปี 1994 เพื่อตอบสนองความต้องการสูงในช่วงการขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็ว ช่วยให้นักพัฒนาสามารถหาเงินทุนในการขยายธุรกิจอย่างรวดเร็วโดยการขายอสังหาริมทรัพย์ล่วงหน้า อย่างไรก็ตาม การปราบปรามของรัฐบาลเกี่ยวกับการกู้ยืมมากเกินไปและระดับหนี้ที่เพิ่มขึ้น ทำให้เกิดวิกฤติเงินสดที่นักพัฒนาเช่น Evergrande ประสบ ซึ่งผิดนัดชำระหนี้ในเดือนธันวาคม 2564
ปัญหาของ Evergrande ทวีความรุนแรงมากขึ้นด้วยการจับกุม Xu Jiayin ผู้ก่อตั้งและประธานบริษัทเมื่อเร็ว ๆ นี้ ในข้อหาต้องสงสัยก่ออาชญากรรม ด้วยหนี้ที่ค้างชำระมากกว่า 300 พันล้านดอลลาร์และอพาร์ทเมนท์ที่ยังสร้างไม่เสร็จจำนวนมาก ชะตากรรมของ Evergrande ก่อให้เกิดความเสี่ยงที่สำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ความเชื่อมั่นของครัวเรือน และเสถียรภาพทางเศรษฐกิจในวงกว้าง ผู้พัฒนารายใหญ่อื่นๆ เช่น Sunac China ต่างก็กำลังต่อสู้กับแผนการปรับโครงสร้างหนี้ในต่างประเทศ
ในขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์หดตัวเนื่องจากความต้องการลดลง รัฐบาลจีนกำลังสำรวจกลไกทางเลือกอื่นในการเติบโต ประธานาธิบดีสี จิ้นผิง เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการส่งเสริม "การพัฒนาอุตสาหกรรมรูปแบบใหม่" โดยเน้นไปที่ภาคส่วนต่างๆ เช่น เทคโนโลยีสีเขียว อย่างไรก็ตาม นักวิเคราะห์เชื่อว่าภาคส่วนเหล่านี้แม้ว่าจะมีการเติบโตอย่างรวดเร็ว แต่ก็ยังไม่เพียงพอที่จะชดเชยบทบาทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ ภาคการผลิตขั้นสูงเพียงอย่างเดียวไม่น่าจะสร้างการเติบโต สร้างงาน หรือส่งผลกระทบต่อ GDP ได้เหมือนกัน
การบริโภคยังเผชิญกับความท้าทายในการทดแทนการมีส่วนร่วมทางเศรษฐกิจของภาคอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบด้านลบต่อความมั่งคั่งอันเป็นผลมาจากราคาบ้านที่ตกต่ำส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลงและมีแนวโน้มที่จะกักตุนเงินสด การออมในครัวเรือนพุ่งสูงขึ้นแซงหน้า GDP ของจีน เนื่องจากผู้คนเริ่มระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น นอกจากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์และตลาดหุ้นที่ทำสัญญายังส่งผลให้ความมั่งคั่งสุทธิของครัวเรือนลดลงเป็นครั้งแรกในรอบสองทศวรรษ
ความท้าทายที่ผู้กำหนดนโยบายจีนเผชิญ ได้แก่ ความจำเป็นในการสร้างทางเลือกอื่นในการเติบโตของรายได้ ปรับปรุงระบบประกันสังคม เพิ่มรายได้ที่ใช้แล้วทิ้ง และปรับปรุงประสิทธิภาพการผลิต ครัวเรือนชาวจีนมีความสามารถจำกัดในการกู้ยืมเพื่อการบริโภค โดยรายได้ส่วนใหญ่ผูกติดกับหนี้สินที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว การเปลี่ยนแปลงนโยบายเชิงโครงสร้าง การมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาอุตสาหกรรมใหม่ การปรับปรุงประสิทธิภาพการผลิต และการสนับสนุนตลาดการเช่า ถือเป็นสิ่งสำคัญสำหรับการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจของจีน
ในขณะที่จีนต้องต่อสู้กับวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ที่ยืดเยื้อ หนทางสู่การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจจึงเป็นเรื่องที่ท้าทาย ความสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับความมั่งคั่งของครัวเรือน รายได้ของรัฐบาลท้องถิ่น และการเติบโตทางเศรษฐกิจโดยรวมนั้น ไม่สามารถแทนที่ได้อย่างง่ายดาย ความพยายามของรัฐบาลในการลดอุปทานส่วนเกินและกระตุ้นอุปสงค์ ควบคู่ไปกับการมุ่งเน้นไปที่กลไกทางเลือกในการเติบโต จะกำหนดภูมิทัศน์เศรษฐกิจในอนาคตของจีน อย่างไรก็ตาม ความเจ็บปวดจากการปรับตัวยังคงมีอยู่ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจในปีต่อๆ ไป