Çin'in bir zamanlar patlama yaşayan ve ülke ekonomisinin %30'unu oluşturan emlak piyasası iki yılı aşkın süredir krizde. Hükümetin müteahhit borçlarına uyguladığı baskının tetiklediği bu gerileme, on yıl içinde ilk kez gayrimenkul yatırımlarında düşüşe yol açtı. Pekin'den acil bir kurtarma paketi gelmemesi nedeniyle emlak piyasasındaki gerilemenin devam etmesi ve önümüzdeki birkaç yıl içinde Çin'in büyüme beklentilerine ciddi bir tehdit oluşturması bekleniyor.
Natixis Asya Pasifik Baş Ekonomisti Alicia Garcia-Herrero, Çin'in bu krizden kurtulmasının tek yolunun yavaş ve sancılı bir uyum sağlamak olduğunu belirtiyor. Nüfus yaşlandıkça ve yeni ev ihtiyacı azaldıkça, ülkenin konut arzını azalan taleple dengelemesi gerekiyor. Ancak bu dengenin sağlanması zaman alacak, belki de yıllar alacak.
Çin hükümeti, şehirlerdeki arazi satışlarını yavaşlatmak ve geliştiricileri talebi canlandırmak için konut fiyatlarını düşürmeye teşvik etmek de dahil olmak üzere, fazla arzı azaltmak için ülke çapında bir "stok boşaltma" politikası uyguladı. Bu önlemler emlak sektöründeki fazla kapasiteyi gidermeyi amaçlasa da uyum sürecinin Çin'in ekonomik büyümesini olumsuz etkilemesi bekleniyor. Garcia-Herrero, Çin'in yıllık 1 civarında bir düşüşe tanık olabileceğini öngörüyor. En az 2026 yılına kadar yüzde 5 puanlık büyüme.
Dünya Bankası yakın zamanda Çin'in 2024 yılı GSYİH tahminini 4'e düşürdü. 4'ten %4. %8. Not düşüşü, yüksek borç seviyeleri, emlak piyasasındaki zayıflık ve yaşlanan nüfus gibi kalıcı iç zorluklara bağlanıyor. Uluslararası Para Fonu (IMF) da Çin'in büyümesinin orta vadede yavaşlayacağını ve büyüme oranının yüzde 3 civarında olacağını öngörüyor. Demografik olumsuzluklar ve yavaşlayan üretkenlik artışı nedeniyle %5. 1980'lerin sonlarından bu yana bu tür oranlara tanık olunmadı.
Çin'deki emlak krizi, geliştiricilerin yıllarca daireleri tamamlanmadan satma iş modelini takip etmelerinin bir sonucudur. Hızlı kentleşme sırasındaki yüksek talebi karşılamak için 1994 yılında tanıtılan bu model, geliştiricilerin hızlı büyümelerini mülklerini önceden satarak finanse etmelerine olanak tanıdı. Ancak hükümetin aşırı borçlanmaya karşı uyguladığı baskı ve artan borç seviyeleri, Aralık 2021'de borç yükümlülüklerini yerine getirmeyen Evergrande gibi geliştiricilerin yaşadığı nakit sıkışıklığına yol açtı.
Evergrande'nin sorunları, kurucusu ve başkanı Xu Jiayin'in yakın zamanda suç şüphesiyle gözaltına alınmasıyla daha da derinleşti. 300 milyar dolardan fazla ödenmemiş borcu ve çok sayıda tamamlanmamış dairesiyle Evergrande'nin kaderi emlak piyasası, hane halkı güveni ve daha geniş ekonomik istikrar için önemli bir risk oluşturuyor. Sunac China gibi diğer büyük geliştiriciler de offshore borç yeniden yapılandırma planlarıyla boğuşuyor.
Talepteki çöküş nedeniyle emlak sektörü daralırken, Çin hükümeti alternatif büyüme motorları araştırıyor. Başkan Xi Jinping, yeşil teknoloji gibi sektörlere odaklanarak "yeni tip bir sanayileşmeyi" teşvik etme ihtiyacını vurguladı. Ancak analistler bu sektörlerin hızlı bir büyüme yaşasa da emlak piyasasının oynadığı rolü telafi edecek kadar güçlü olmadığına inanıyor. Gelişmiş imalat sektörlerinin tek başına aynı büyümeyi, istihdamı veya GSYH üzerinde aynı etkiyi yaratması pek olası değildir.
Gayrimenkul sektörünün ekonomik katkısının yerine geçen tüketim de zorluklarla karşı karşıyadır. Düşen konut fiyatlarından kaynaklanan olumsuz servet etkisi, tüketici güveninin azalmasına ve nakit istifleme eğilimine yol açtı. İnsanların harcama konusunda daha temkinli davranmasıyla hane halkı tasarrufları Çin'in GSYİH'sını aşarak arttı. Ayrıca daralan emlak piyasası ve borsa, yirmi yıldır ilk kez net hane halkı servetinin azalmasına neden oldu.
Çinli politika yapıcıların karşılaştığı zorluklar arasında alternatif gelir artışı yolları yaratma, sosyal güvenlik sistemini geliştirme, harcanabilir gelirleri artırma ve üretkenliği artırma ihtiyacı yer alıyor. Gelirlerinin önemli bir kısmı zaten konutla ilgili borçlara bağlı olan Çinli hanelerin tüketim amaçlı borçlanma kapasitesi sınırlı. Yapısal politika değişiklikleri, yeni endüstrilerin geliştirilmesine, verimliliğin artırılmasına ve kiralama piyasalarının desteklenmesine odaklanmak, Çin'in ekonomik dönüşümü için hayati öneme sahiptir.
Çin uzun süren bir emlak kriziyle boğuşurken, ekonomik toparlanmaya giden yol zorlu olacak. Emlak piyasasının hane halkı serveti, yerel yönetim geliri ve genel ekonomik büyüme açısından taşıdığı önem kolaylıkla değiştirilemez. Hükümetin arz fazlasını azaltma ve talebi canlandırma çabaları, alternatif büyüme motorlarına odaklanmayla birleştiğinde Çin'in gelecekteki ekonomik manzarasını şekillendirecek. Bununla birlikte, uyumun acısı devam edecek ve potansiyel olarak önümüzdeki yıllarda ekonomik büyümeyi etkileyecektir.