Niegdyś dynamicznie rozwijający się chiński rynek nieruchomości, który odpowiadał za aż 30% gospodarki kraju, od ponad dwóch lat znajduje się w kryzysie. To pogorszenie koniunktury, wywołane przez rządowe ograniczenie pożyczek dla deweloperów, doprowadziło do spadku inwestycji w nieruchomości po raz pierwszy od dziesięciu lat. W sytuacji braku natychmiastowej pomocy ze strony Pekinu oczekuje się, że pogorszenie koniunktury na rynku nieruchomości będzie się utrzymywać i będzie stanowić poważne zagrożenie dla perspektyw wzrostu gospodarczego Chin w ciągu najbliższych kilku lat.
Alicia Garcia-Herrero, główna ekonomistka ds. regionu Azji i Pacyfiku w firmie Natixis, twierdzi, że jedynym sposobem, aby Chiny mogły wyjść z kryzysu, jest powolna i bolesna korekta. Kraj musi dopasować podaż mieszkań do malejącego popytu w miarę starzenia się społeczeństwa i zmniejszania się zapotrzebowania na nowe mieszkania. Jednak osiągnięcie tej równowagi zajmie trochę czasu, potencjalnie lata.
Chiński rząd wdrożył ogólnokrajową politykę „usuwania zapasów” mającą na celu ograniczenie nadpodaży, w tym spowolnienie sprzedaży gruntów w miastach i zachęcanie deweloperów do obniżania cen mieszkań w celu pobudzenia popytu. Chociaż środki te mają na celu wchłonięcie nadwyżki mocy produkcyjnych w sektorze nieruchomości, oczekuje się, że proces dostosowawczy będzie miał negatywny wpływ na wzrost gospodarczy Chin. Garcia-Herrero przewiduje, że w Chinach może nastąpić roczny spadek o około 1. Wzrost o 5 punktów procentowych co najmniej do 2026 r.
Bank Światowy obniżył niedawno prognozę PKB Chin na 2024 r. do 4. 4% z 4. 8%. Obniżenie ratingu przypisuje się utrzymującym się wyzwaniom wewnętrznym, takim jak wysoki poziom zadłużenia, słabość na rynku nieruchomości i starzenie się społeczeństwa. Międzynarodowy Fundusz Walutowy (MFW) również oczekuje, że wzrost gospodarczy w Chinach spowolni w perspektywie średnioterminowej, prognozując, że stopa wzrostu wyniesie około 3. 5% z powodu trudności demograficznych i spowolnienia wzrostu produktywności. Takich wskaźników nie obserwowano od końca lat 80.
Kryzys na rynku nieruchomości w Chinach jest efektem wieloletniej działalności deweloperów stosujących model biznesowy polegający na sprzedaży mieszkań przed ich ukończeniem. Model ten, wprowadzony w 1994 roku w odpowiedzi na duży popyt w okresie gwałtownej urbanizacji, umożliwiał deweloperom finansowanie szybkiej ekspansji poprzez sprzedaż nieruchomości z wyprzedzeniem. Jednak tłumienie przez rząd nadmiernego zaciągania pożyczek i rosnącego poziomu zadłużenia spowodowało załamanie płynnościowe, jakiego doświadczyli deweloperzy tacy jak Evergrande, którzy nie spłacili swoich zobowiązań dłużnych w grudniu 2021 r.
Kłopoty Evergrande pogłębiły się wraz z niedawnym zatrzymaniem jego założyciela i prezesa, Xu Jiayina, pod zarzutem popełnienia przestępstwa. Mając ponad 300 miliardów dolarów niespłaconych długów i liczne niedokończone mieszkania, los Evergrande stwarza poważne ryzyko dla rynku nieruchomości, zaufania gospodarstw domowych i szerszej stabilności gospodarczej. Inni główni deweloperzy, tacy jak Sunac China, również zmagają się z planami restrukturyzacji zadłużenia offshore.
W miarę jak sektor nieruchomości kurczy się z powodu załamania popytu, chiński rząd bada alternatywne motory wzrostu. Prezydent Xi Jinping podkreślił potrzebę promowania „nowego rodzaju industrializacji”, ze szczególnym uwzględnieniem sektorów takich jak zielone technologie. Analitycy uważają jednak, że sektory te, choć charakteryzują się szybkim wzrostem, nie są na tyle znaczące, aby zrekompensować rolę, jaką odgrywa rynek nieruchomości. Jest mało prawdopodobne, aby same zaawansowane sektory produkcyjne wygenerowały taki sam wzrost gospodarczy, miejsca pracy lub wpływ na PKB.
Konsumpcja również stoi przed wyzwaniami jako zamiennik wkładu gospodarczego sektora nieruchomości. Negatywny efekt majątkowy wynikający ze spadających cen domów doprowadził do spadku zaufania konsumentów i tendencji do gromadzenia gotówki. Oszczędności gospodarstw domowych wzrosły, przekraczając PKB Chin, w miarę jak ludzie zaczęli ostrożniej podchodzić do wydatków. Co więcej, kurczące się rynki nieruchomości i giełda spowodowały po raz pierwszy od dwóch dekad spadek majątku netto gospodarstw domowych.
Wyzwania stojące przed chińskimi decydentami obejmują potrzebę stworzenia alternatywnych dróg wzrostu dochodów, usprawnienia systemu ubezpieczeń społecznych, zwiększenia dochodów do dyspozycji i poprawy produktywności. Chińskie gospodarstwa domowe mają ograniczoną zdolność zaciągania kredytów na cele konsumpcyjne, a znaczna część ich dochodów jest już zadłużona w długach mieszkaniowych. Zmiany w polityce strukturalnej, skupienie się na rozwoju nowych gałęzi przemysłu, poprawie produktywności i wzmocnieniu rynków wynajmu są niezbędne dla transformacji gospodarczej Chin.
W miarę jak Chiny zmagają się z przedłużającym się kryzysem na rynku nieruchomości, droga do ożywienia gospodarczego będzie pełna wyzwań. Znaczenia rynku nieruchomości dla majątku gospodarstw domowych, dochodów samorządów lokalnych i ogólnego wzrostu gospodarczego nie da się łatwo zastąpić. Wysiłki rządu mające na celu ograniczenie nadpodaży i pobudzenie popytu, w połączeniu ze skupieniem się na alternatywnych motorach wzrostu, ukształtują przyszły krajobraz gospodarczy Chin. Ból związany z dostosowaniami będzie się jednak utrzymywał, co może mieć wpływ na wzrost gospodarczy w nadchodzących latach.