Некогда бурно развивающийся рынок недвижимости Китая, на долю которого приходилось до 30% экономики страны, уже более двух лет находится в кризисе. Этот спад, вызванный жесткими мерами правительства в отношении заимствований застройщиков, привел к снижению инвестиций в недвижимость впервые за десятилетие. Поскольку немедленная помощь со стороны Пекина не предвидится, ожидается, что спад на рынке недвижимости продолжится и станет серьезной угрозой перспективам роста Китая в ближайшие несколько лет.
Алисия Гарсия-Эрреро, главный экономист по Азиатско-Тихоокеанскому региону компании Natixis, утверждает, что единственный способ для Китая оправиться от этого кризиса — это медленная и болезненная адаптация. Стране необходимо обеспечить соответствие предложения жилья снижающемуся спросу, поскольку население стареет и потребность в новых домах снижается. Однако для достижения этого баланса потребуются время, возможно, годы.
Китайское правительство реализовало общенациональную политику «сокращения запасов», чтобы уменьшить избыточное предложение, включая замедление продаж земли в городах и поощрение застройщиков к снижению цен на жилье, чтобы стимулировать спрос. Хотя эти меры направлены на поглощение избыточных мощностей в секторе недвижимости, ожидается, что процесс корректировки негативно повлияет на экономический рост Китая. Гарсиа-Эрреро прогнозирует, что Китай может стать свидетелем ежегодного снижения примерно на 1. 5 процентных пунктов роста как минимум до 2026 года.
Всемирный банк недавно понизил прогноз ВВП Китая на 2024 год до 4. 4% от 4. 8%. Понижение рейтинга объясняется постоянными внутренними проблемами, такими как высокий уровень долга, слабость рынка недвижимости и старение населения. Международный валютный фонд (МВФ) также ожидает замедления темпов роста Китая в среднесрочной перспективе, прогнозируя темпы роста около 3. 5% из-за демографических препятствий и замедления роста производительности. Таких темпов не наблюдалось с конца 1980-х годов.
Кризис недвижимости в Китае является результатом того, что застройщики годами следовали бизнес-модели продажи квартир до их завершения. Эта модель, введенная в 1994 году для удовлетворения высокого спроса во время быстрой урбанизации, позволила застройщикам финансировать свое быстрое расширение путем предварительной продажи недвижимости. Однако меры правительства по борьбе с чрезмерными заимствованиями и ростом уровня долга спровоцировали дефицит денежных средств, который испытали такие застройщики, как Evergrande, которые объявили дефолт по своим долговым обязательствам в декабре 2021 года.
Проблемы Evergrande усугубились после недавнего задержания ее основателя и председателя Сюй Цзяинь по подозрению в преступлениях. Учитывая невыплаченные долги на сумму более 300 миллиардов долларов и множество недостроенных квартир, судьба Эвергранда представляет собой значительный риск для рынка недвижимости, доверия домохозяйств и экономической стабильности в целом. Другие крупные девелоперы, такие как Sunac China, также пытаются реализовать планы реструктуризации офшорного долга.
Поскольку сектор недвижимости сокращается из-за падения спроса, китайское правительство изучает альтернативные двигатели роста. Президент Си Цзиньпин подчеркнул необходимость продвижения «нового типа индустриализации», уделяя особое внимание таким секторам, как «зеленые» технологии. Однако аналитики полагают, что эти отрасли, хотя и переживают быстрый рост, недостаточно значительны, чтобы компенсировать роль, которую играет рынок недвижимости. Сами по себе развитые производственные сектора вряд ли обеспечат такой же рост, рабочие места или влияние на ВВП.
Потребление также сталкивается с проблемами в качестве замены экономического вклада сектора недвижимости. Негативный эффект благосостояния, вызванный падением цен на жилье, привел к падению доверия потребителей и тенденции к накоплению денежных средств. Сбережения домохозяйств выросли, превысив ВВП Китая, поскольку люди стали более осторожными в расходах. Кроме того, сокращение рынка недвижимости и фондового рынка привело к снижению чистого благосостояния домохозяйств впервые за два десятилетия.
Проблемы, стоящие перед китайскими политиками, включают необходимость создания альтернативных путей роста доходов, совершенствования системы социального обеспечения, увеличения располагаемых доходов и повышения производительности. Китайские домохозяйства имеют ограниченные возможности брать кредиты на потребление, при этом значительная часть их доходов уже связана с долгами, связанными с жильем. Структурные изменения в политике, акцент на развитии новых отраслей, повышении производительности и поддержке рынков аренды имеют важное значение для экономической трансформации Китая.
Поскольку Китай борется с затянувшимся кризисом недвижимости, путь к восстановлению экономики будет непростым. Значение рынка недвижимости для благосостояния домохозяйств, доходов местных органов власти и общего экономического роста невозможно легко заменить. Усилия правительства по сокращению избыточного предложения и стимулированию спроса в сочетании с упором на альтернативные двигатели роста будут формировать будущий экономический ландшафт Китая. Однако болезненность корректировки сохранится, что потенциально может повлиять на экономический рост на долгие годы вперед.