Il mercato immobiliare cinese, un tempo in forte espansione, che rappresentava fino al 30% dell'economia del paese, è in crisi da oltre due anni. Questa recessione, innescata da un giro di vite del governo sui prestiti degli sviluppatori, ha portato ad un calo degli investimenti immobiliari per la prima volta in un decennio. Senza un piano di salvataggio immediato in vista da parte di Pechino, si prevede che la recessione del mercato immobiliare continuerà e rappresenterà una minaccia significativa per le prospettive di crescita della Cina nei prossimi anni.
Alicia Garcia-Herrero, capo economista per l'Asia Pacifico presso Natixis, afferma che l'unico modo per la Cina di riprendersi da questa crisi è attraverso un aggiustamento lento e doloroso. Il Paese deve far fronte all’offerta di alloggi con la domanda in calo, poiché la popolazione invecchia e la necessità di nuove case diminuisce. Tuttavia, per raggiungere questo equilibrio occorrerà tempo, forse anni.
Il governo cinese ha implementato una politica nazionale di "destocking" per ridurre l'eccesso di offerta, incluso il rallentamento delle vendite di terreni nelle città e l'incoraggiamento degli sviluppatori ad abbassare i prezzi delle case per stimolare la domanda. Sebbene queste misure mirino ad assorbire l’eccesso di capacità nel settore immobiliare, si prevede che il processo di aggiustamento avrà un impatto negativo sulla crescita economica della Cina. Garcia-Herrero prevede che la Cina potrebbe registrare un calo annuo di circa 1. 5 punti percentuali di crescita almeno fino al 2026.
La Banca Mondiale ha recentemente abbassato a 4 le previsioni sul PIL cinese per il 2024. 4% da 4. 8%. Il downgrade è attribuito a persistenti sfide interne come gli elevati livelli di debito, la debolezza del mercato immobiliare e l’invecchiamento della popolazione. Anche il Fondo monetario internazionale (FMI) prevede un rallentamento della crescita della Cina nel medio termine, prevedendo un tasso di crescita di circa 3. 5% a causa di fattori demografici sfavorevoli e del rallentamento della crescita della produttività. Tassi simili non si vedevano dalla fine degli anni ’80.
La crisi immobiliare in Cina è il risultato di anni in cui i costruttori hanno seguito un modello di business consistente nella vendita degli appartamenti prima che fossero completati. Questo modello, introdotto nel 1994 per soddisfare la forte domanda durante la rapida urbanizzazione, ha consentito ai costruttori di finanziare la loro rapida espansione vendendo le proprietà in anticipo. Tuttavia, la repressione del governo sui prestiti eccessivi e l’aumento dei livelli di debito hanno provocato la crisi di liquidità vissuta da sviluppatori come Evergrande, che è andato in default sui suoi obblighi di debito nel dicembre 2021.
I problemi di Evergrande si sono aggravati con la recente detenzione del suo fondatore e presidente, Xu Jiayin, perché sospettato di crimini. Con oltre 300 miliardi di dollari di debiti non pagati e numerosi appartamenti non finiti, il destino di Evergrande rappresenta un rischio significativo per il mercato immobiliare, la fiducia delle famiglie e la stabilità economica più ampia. Anche altri importanti sviluppatori, come Sunac China, sono alle prese con piani di ristrutturazione del debito offshore.
Mentre il settore immobiliare si contrae a causa del crollo della domanda, il governo cinese sta esplorando motori alternativi di crescita. Il presidente Xi Jinping ha sottolineato la necessità di promuovere un “nuovo tipo di industrializzazione”, con particolare attenzione a settori come la tecnologia verde. Tuttavia, gli analisti ritengono che questi settori, pur registrando una rapida crescita, non siano abbastanza consistenti da compensare il ruolo svolto dal mercato immobiliare. È improbabile che i settori manifatturieri avanzati da soli generino la stessa crescita, occupazione o impatto sul PIL.
Anche i consumi devono affrontare sfide in quanto sostitutivi del contributo economico del settore immobiliare. L’effetto ricchezza negativo derivante dal calo dei prezzi delle case ha portato a un calo della fiducia dei consumatori e alla tendenza ad accumulare denaro. I risparmi delle famiglie sono aumentati, superando il PIL cinese, poiché le persone sono diventate più caute nella spesa. Inoltre, la contrazione del mercato immobiliare e del mercato azionario ha comportato un calo della ricchezza netta delle famiglie per la prima volta in due decenni.
Le sfide che i politici cinesi devono affrontare includono la necessità di creare vie alternative di crescita del reddito, migliorare il sistema di sicurezza sociale, incrementare i redditi disponibili e migliorare la produttività. Le famiglie cinesi hanno una capacità limitata di contrarre prestiti per i consumi, con una parte significativa del loro reddito già vincolato in debiti legati all’edilizia abitativa. I cambiamenti politici strutturali, l’attenzione allo sviluppo di nuove industrie, al miglioramento della produttività e al rafforzamento dei mercati degli affitti sono essenziali per la trasformazione economica della Cina.
Mentre la Cina è alle prese con una prolungata crisi immobiliare, la strada verso la ripresa economica sarà impegnativa. L’importanza del mercato immobiliare per la ricchezza delle famiglie, il reddito delle amministrazioni locali e la crescita economica complessiva non può essere facilmente sostituita. Gli sforzi del governo per ridurre l’eccesso di offerta e stimolare la domanda, insieme all’attenzione verso motori alternativi di crescita, daranno forma al futuro panorama economico della Cina. Tuttavia, le difficoltà legate all’aggiustamento persisteranno, con un potenziale impatto sulla crescita economica negli anni a venire.